- Welke wet regelt de syndicus in België?
- Wat veranderde de wet van 18 juni 2018 voor jouw syndicus?
- Welke verplichtingen legt de wet op aan de syndicus?
- Wat als de syndicus de wetgeving niet naleeft?
- De zeven wettelijke tekortkomingen die we het vaakst zien in VME-dossiers
- Veelgestelde vragen over de wetgeving syndicus
De wetgeving syndicus in België staat sinds 2020 in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, artikelen 3.84 tot en met 3.100. Daarvoor stonden dezelfde regels in artikel 577-2 e.v. van het oud BW. Drie wetten hebben de huidige regeling gevormd: de basiswet van 1994, de hervorming van 2010 en de aanpassingen van 18 juni 2018. Veel VME’s denken dat hun statuten nog correct zijn, maar sinds 1 januari 2019 hadden meerdere zaken verplicht aangepast moeten worden. Op deze pagina lees je per wet wat er veranderde en wat dat concreet voor jouw VME betekent.
Welke wet regelt de syndicus in België?
De wetgeving syndicus is geregeld in Boek 3, Titel 3 “Mede-eigendom” van het Burgerlijk Wetboek, specifiek in de artikelen 3.84 tot en met 3.100. De syndicus zelf wordt behandeld in artikel 3.89. Deze artikelen zijn dwingend recht: clausules in basisakten of reglementen die ervan afwijken, zijn nietig en worden automatisch door de wettekst vervangen.
De huidige tekst is het resultaat van drie wetgevende ingrepen:
- Wet van 30 juni 1994 introduceerde de basisregels voor mede-eigendom en de figuur van de syndicus in het oud BW (art. 577-2 e.v.).
- Wet van 2 juni 2010 moderniseerde het appartementsrecht, voerde de schriftelijke syndicusovereenkomst in en koppelde de maximale duur van het mandaat aan drie jaar.
- Wet van 18 juni 2018 (BS 2 juli 2018, in werking 1 januari 2019) versterkte de transparantie: verplicht reglement van interne orde, oplijsting van forfaitaire en aanvullende prestaties in het syndicuscontract, en een aangepaste rol voor de raad van mede-eigendom.
Sinds 2020 zijn deze bepalingen samengebracht in Boek 3 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek. De inhoud bleef vrijwel identiek, alleen de artikelnummering veranderde. Wie nog naar “art. 577-8 oud BW” verwijst, leest dezelfde regel die nu in art. 3.89 BW staat.
De geconsolideerde tekst is gratis raadpleegbaar op justel.fgov.be.
Wat veranderde de wet van 18 juni 2018 voor jouw syndicus?
De wet van 18 juni 2018 trad in werking op 1 januari 2019 en bracht zes wijzigingen die rechtstreeks impact hebben op het beheer van elke VME:
- Verplicht reglement van interne orde (ROI). Sinds 1 januari 2019 moet elke VME een ROI hebben (art. 3.87 BW). Het bevat minstens: regels over bijeenroeping en werkwijze van de algemene vergadering, de regels rond de syndicus, en de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone AV plaatsvindt. Een ouder “reglement van orde” volstaat niet.
- Oplijsting forfaitaire en aanvullende prestaties verplicht in het syndicuscontract. De syndicusovereenkomst moet sinds 1 januari 2019 een lijst bevatten van enerzijds forfaitaire prestaties (vervat in het ereloon) en anderzijds aanvullende prestaties (apart aangerekend), telkens met de bijhorende vergoeding. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding, tenzij de algemene vergadering met volstrekte meerderheid akkoord gaat.
- Versterking van de raad van mede-eigendom. Verplicht vanaf 20 of meer kavels (privégedeelten exclusief kelders en garages). De RME controleert de syndicus en rapporteert halfjaarlijks aan de mede-eigenaars.
- Gesoepelde meerderheden voor werken. Werken aan gemeenschappelijke delen vereisen sinds 2019 een meerderheid van twee derde in plaats van drie vierde.
- Statuten afgeslankt. Bepalingen die niet over zakelijke rechten gaan, zijn verplaatst naar het ROI. Wijzigingen aan het ROI vereisen geen notariële akte meer.
- Onverdeelbaarheid van het reservekapitaal. Bij verkoop blijft de bijdrage van de verkoper aan het reservefonds in de VME (art. 3.86 §4 BW). Tenzij anders bepaald in de basisakte.
De syndicus is verplicht om op eigen initiatief de statuten en het reglement aan te passen aan deze wijzigingen, zonder voorafgaande beslissing van de algemene vergadering. Die aanpassingen moeten vervolgens worden toegelicht op de eerstvolgende AV. Veel VME’s hebben dat nooit laten doen.
Syndicoach toetst tijdens een VME-check of de statuten en het ROI van jouw gebouw conform de wet van 18 juni 2018 zijn.
Zoek je een Syndicus?
Wil je zelf meer verantwoordelijkheid nemen of volledig ontzorgd worden? Ontdek de mogelijkheden.
Welke verplichtingen legt de wet op aan de syndicus?
De wetgeving syndicus legt zeven hoofdtaken vast in artikel 3.89 §5 BW. De syndicus moet:
- De beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren en laten uitvoeren.
- Bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen.
- Het vermogen van de VME beheren, met werkkapitaal en reservekapitaal op aparte bankrekeningen.
- De VME vertegenwoordigen in rechte en tegenover derden, binnen het mandaat dat de AV verleent.
- Een dubbele boekhouding voeren (enkelvoudig is toegelaten in kleine VME’s onder 20 kavels).
- Een jaarlijkse begroting voor terugkerende en uitzonderlijke uitgaven voorleggen aan de AV.
- Het postinterventiedossier bijhouden, de lijst van mede-eigenaars actueel houden en bij verkoop van een kavel de wettelijk vereiste informatie binnen 30 dagen aan de notaris bezorgen (art. 3.94 §2 BW).
Daarnaast verplicht de wet drie aanvullende zaken:
- Aansprakelijkheidsverzekering. De syndicus moet een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering afsluiten (art. 3.89 §5, 8° BW). Bij een mandaat om niet (gratis vrijwillige syndicus) betaalt de VME die premie.
- Inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen. Sinds 1 april 2017 moet de huidige syndicus in de KBO vermeld staan bij de VME-inschrijving. Wijzigingen moeten binnen 8 werkdagen worden gemeld.
- Schriftelijk contract. Geen mondelinge afspraken: het contract tussen VME en syndicus is verplicht, ook bij een mede-eigenaar-syndicus.
Het mandaat duurt minimaal één en maximaal drie jaar. Een clausule van stilzwijgende verlenging is in strijd met art. 3.89 §1 BW en juridisch nietig.
Wil je weten of jouw VME in regel is?
De wetgeving syndicus is sinds 2019 op meerdere punten verstrengd. Voor jouw VME betekent dat concreet drie acties:
- Controleer of het reglement van interne orde aanwezig en up-to-date is.
- Vraag het syndicuscontract op en check of de oplijsting van forfaitaire en aanvullende prestaties volledig is.
- Verifieer de KBO-inschrijving van de huidige syndicus op kbopub.economie.fgov.be.
Een onafhankelijke Syndicoach kijkt mee, zonder verkoopsdruk en zonder verplichting.
Wat als de syndicus de wetgeving niet naleeft?
Bij niet-naleving heb je drie wegen, afhankelijk van wat er fout loopt.
1. Interne weg via de algemene vergadering. Verzamel handtekeningen van mede-eigenaars die samen minstens 20% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen. Stuur de syndicus aangetekend een verzoek tot bijzondere AV met als agendapunt ontslag en aanstelling van een nieuwe syndicus. De syndicus moet binnen 30 dagen een uitnodiging versturen (art. 3.88 §1 BW).
2. Vrederechter. Als de syndicus weigert of onbereikbaar is, kan elke mede-eigenaar of belanghebbende derde de vrederechter vragen een voorlopig bewindvoerder of een nieuwe syndicus aan te stellen (art. 3.89 §2 BW). Dat is een eenvoudige procedure zonder verplichte advocaat.
3. Aansprakelijkheidsvordering. De syndicus is aansprakelijk voor zijn beheer (art. 3.89 §6 BW). Concrete fouten die de rechtspraak heeft gesanctioneerd: niet-tijdig aangeven van meterstanden met verhogingen, niet-doorstorten van verzekeringsuitkeringen, het achterhouden van fondsen, het ontvangen van honoraria zonder tegenprestatie, het mislopen van premies door nalatigheid. De schade is verhaalbaar via de aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus.
Een beslissing van de AV die in strijd is met de wet of de statuten kan elke mede-eigenaar binnen 4 maanden na de AV laten vernietigen door de vrederechter (art. 3.92 §3 BW).
Syndicoach treedt op als onafhankelijke bemiddelaar wanneer een VME vermoedt dat de syndicus de wettelijke verplichtingen niet correct uitvoert.
De zeven wettelijke tekortkomingen die we het vaakst zien in VME-dossiers
Uit 350 opstartgesprekken die Openvme en Syndicoach het afgelopen jaar voerde met mede-eigenaars, komen telkens dezelfde gebreken terug. In meer dan de helft van die dossiers kan de mede-eigenaar zelf niet bevestigen of het reservefonds of de aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus wettelijk in orde is. Zeven punten raken rechtstreeks de wetgeving syndicus:
1. Reservefonds ontbreekt of is onvoldoende gedocumenteerd.
Sinds 1 januari 2019 is een reservekapitaal verplicht voor VME’s (art. 3.86 §4 BW), met een minimumstorting van 5% van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar. De AV kan met vier vijfde meerderheid beslissen dit niet aan te leggen. In onze dossierreviews ontbreekt het reservefonds in ongeveer 4 op 10 dossiers waar we de vraag konden uitklaren. In nog veel meer gevallen kunnen mede-eigenaars zelf niet bevestigen of het er is.
2. Boekhouding niet conform de wet.
Vanaf 20 kavels is een dubbele boekhouding verplicht volgens een opgelegd minimum genormaliseerd rekeningstelsel (art. 3.89 §5, 5° BW en KB van 15 maart 2017). Werk- en reservekapitaal moeten op afzonderlijke rekeningen staan op naam van de VME. Bij de VME’s met 20 of meer kavels die we het afgelopen jaar bekeken, ontbreekt de dubbele boekhouding of is het onduidelijk in bijna 1 op 2 dossiers.
3. Aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus niet bewezen.
De syndicus moet een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering afsluiten (art. 3.89 §5, 8° BW). Bij een mandaat om niet draagt de VME de premie. In 1 op 3 dossiers waar dit ter sprake kwam, ontbreekt het bewijs of kan de mede-eigenaar het niet voorleggen.
4. Syndicuscontract zonder oplijsting van forfaitaire en aanvullende prestaties.
Sinds 1 januari 2019 moet het contract die lijst bevatten (art. 3.89 §1 BW). Een prestatie die er niet in staat, kan geen aanleiding geven tot vergoeding tenzij de AV achteraf met volstrekte meerderheid akkoord gaat. Voor de VME is dit een hefboom om de erelonen te corrigeren bij een onduidelijk contract.
5. Reglement van interne orde ontbreekt of is verouderd.
Verplicht sinds 1 januari 2019 (art. 3.87 BW). Een ouder “reglement van orde” volstaat niet. Het ROI moet minimaal de regels rond bijeenroeping en werkwijze van de AV bevatten, de regels rond de syndicus, en de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone AV plaatsvindt. Zonder geldig ROI zijn beslissingen van de AV vatbaar voor vernietiging door de vrederechter.
6. KBO-inschrijving syndicus niet actueel.
Sinds 1 april 2017 verplicht. Wijzigingen moeten binnen 8 werkdagen worden gemeld. Dit is het punt dat in onze dossiers het vaakst wél correct staat: op 100 dossiers ontbreekt het er ongeveer 3. Maar wanneer het ontbreekt, kunnen aangetekende post en facturatie aan de VME mogelijk niet rechtsgeldig terechtkomen.
7. Verplichte technische keuringen niet opgevolgd.
Lift, elektriciteit en stookolietank vallen niet onder de wet op mede-eigendom, maar onder eigen regelgeving die de syndicus moet opvolgen. We zien deze stelselmatig terugkomen als hiaat in dossiers, vaak in combinatie met een verouderd ROI.
Wie deze zeven punten in zijn VME aftoetst, dekt het overgrote deel van de juridische blootstelling af. Een Syndicoach loopt deze checklist door tijdens een opstartgesprek, zonder verkoopsverplichting.
Veelgestelde vragen over de wetgeving syndicus
Ja, sinds 1 januari 2019 (art. 3.86 §4 BW). Het reservekapitaal moet jaarlijks worden aangevuld met minstens 5% van de totale gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. De algemene vergadering kan met vier vijfde meerderheid beslissen dit niet te doen. Bij verkoop van een kavel blijft het opgebouwde aandeel in het reservefonds bij de VME, tenzij de basisakte anders bepaalt.
Vanaf 20 kavels is een dubbele boekhouding verplicht, volgens een opgelegd minimum genormaliseerd rekeningstelsel (art. 3.89 §5, 5° BW en KB van 15 maart 2017). VME’s met minder dan 20 kavels mogen een vereenvoudigde boekhouding voeren, op voorwaarde dat alle inkomsten en uitgaven verantwoord blijven. Kelders, garages en parkeerplaatsen tellen niet mee voor de telling van het aantal kavels.
Nee, niet eenzijdig. Sinds 1 januari 2019 moet het syndicuscontract een lijst bevatten van forfaitaire prestaties en aanvullende prestaties met de bijhorende vergoedingen (art. 3.89 §1 BW). Een prestatie die niet in die lijst staat, kan geen aanleiding geven tot vergoeding, tenzij de algemene vergadering daar achteraf met volstrekte meerderheid mee instemt.
Ja. Het werkkapitaal en het reservekapitaal moeten op twee afzonderlijke rekeningen staan op naam van de VME (art. 3.89 §5, 4° BW). Het is een syndicus uitdrukkelijk verboden gelden van de VME op een eigen kantoor- of derdenrekening te plaatsen. Bij overdracht van het mandaat moeten alle rekeningen aan de nieuwe syndicus worden overgedragen.
Ja, maar enkel als de taak niet-professioneel wordt uitgeoefend. Een mede-eigenaar mag als vrijwillige syndicus optreden zonder BIV-erkenning. Wie het beroep beroepsmatig uitoefent en voor meerdere VME’s tegen betaling werkt, moet ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). De wet zelf legt geen BIV-erkenning op aan de syndicus van één VME die de taak vrijwillig vervult.
Het contract is schriftelijk en bevat minstens de duur van het mandaat (maximum drie jaar), de lijst van forfaitaire prestaties met vergoedingen, de lijst van aanvullende prestaties met vergoedingen, en de regeling rond de aansprakelijkheidsverzekering. Een clausule van stilzwijgende verlenging is nietig. Ook bij een gratis mandaat door een mede-eigenaar is een schriftelijk contract verplicht.
Ja, sinds 1 januari 2019 (art. 3.87 BW). Een oud “reglement van orde” of een reglement dat alleen huishoudelijke regels bevat, voldoet niet. Het ROI moet expliciet de regels rond bijeenroeping en werkwijze van de algemene vergadering, de regels rond de syndicus, en de jaarlijkse vergaderperiode van vijftien dagen vastleggen. Wijzigingen aan het ROI kunnen onderhands gebeuren, zonder notariële akte.
Drie wegen zijn mogelijk. Eerst: verzamel handtekeningen van mede-eigenaars die samen minstens 20% van de aandelen vertegenwoordigen en vraag een bijzondere AV met ontslag-agendapunt. De syndicus moet binnen 30 dagen uitnodigen. Tweede: vraag de vrederechter een voorlopig bewindvoerder of nieuwe syndicus aan te stellen (art. 3.89 §2 BW). Derde: een aansprakelijkheidsvordering tegen de syndicus op basis van art. 3.89 §6 BW, gedekt door de verplichte aansprakelijkheidsverzekering.
Geen inhoudelijk verschil. Sinds Boek 3 BW in werking trad in 2020, zijn de oude artikelnummers (577-2 tot en met 577-14 oud BW) hernummerd naar 3.84 tot en met 3.100 BW. Verwijzingen in basisakten van vóór 2020 naar oude nummers blijven geldig en verwijzen vandaag naar de hernummerde tekst.
Veranderen van syndicus
Gratis check-up voor je VME
Is een syndicus verplicht?